Kunde: Stadt Reutlingen
Projektzeitraum: März – Juli 2023
Das Projekt in Kürze
Die Stadt Reutlingen sucht: innovative, öffentlichkeitswirksame und – vor allem – wirtschaftlich tragfähige Konzepte zur Nachnutzung bzw. neuen Nutzung der Immobilie von Galeria Karstadt Kaufhof mit mehr als 13.000 Quadratmetern (plus Parkflächen). Wie können das Gebäude und die Umgebung neu gedacht und genutzt werden? Welche Trends und Bedürfnisse kann die Immobilie – mitten in der Innenstadt – in Zukunft erfüllen?
Gemeinsam mit dem Team der Wirtschaftsförderung Reutlingen sowie im Austausch mit Bürger:innen und Stakeholdern entwickeln wir von der Stadtmanufaktur ein wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept für die Galeria-Immobilie in der Reutlinger Innenstadt.
Interessant: Das Projekt startete, bevor bekannt war, dass Galeria Karstadt Kaufhof seinen Standort in Reutlingen Ende Januar 2024 schließt. Hut ab für das vorausschauende und proaktive Handeln der Stadt Reutlingen.
Unser Vorgehen
Analyse: Standort, Immobilie, Umfeld
Wir starten mit einer Standortanalyse in das Projekt. Schnell wird klar: Die Galeria-Immobilie hat beste Voraussetzungen für eine öffentlichkeitswirksame und lebendige Zukunft. Das Objekt ist:
- exzellent erreichbar (direkt am Hauptbahnhof),
- sichtbar und dominant im Stadtbild,
- ein Ort der Orientierung („Eingangstor zur Innenstadt“),
- stadtbekannt (Bekanntheitsgrad von nahezu 100 %),
- historisch bedeutend (als Kaufhaus und Kino) und
- rund herum frequentiert (durch Lage und Verkehrsanbindung).
Gleichzeitig gibt es Hürden und Herausforderungen, die wir bei der Konzeption herausarbeiten – und im neuen Konzept beachten: Das Objekt ist etwas abseits der 1A-Lage für den Einzelhandel, in einem sehr gemischte Umfeld zwischen Ankommen, Wohnen und Gewerbe.
Partizipation: Interviews und Think Tanks
Bei Einzelgesprächen mit Akteur:innen der Stadt (Kultur, Handel, Gastronomie, Hochschule, Sport, Stadtverwaltung) tauchen wir ein in die emotionalen und rationalen Überlegungen zur Immobilie – sowie zur gesamten Reutlinger Innenstadt.
Ergänzt werden diese Einblicke durch drei themenspezifischen Think Tanks zu: „U 30 Young Reutlingen“, „Galerie der Region / HeimatORT“ und „Typisch Reutlingen“. Das Ergebnis: Die Identifikation mit der eigenen Stadt ist groß – und die Ideen sowie die Bedürfnisse der sehr unterschiedlichen Think-Tank-Teilnehmenden an eine neue Nutzung überschneiden sich vielfach.
Galeria-Immobilie: Think Tank zur Entwicklung der Leitidee
Leitidee: Urbane Oase – typisch Reutlingen
Auf Basis von Analyse und Partizipation, dem Placemaking-Ansatz „The Power of 10+“ sowie unserer Erfahrung in der Entwicklung von Nutzungskonzepten für Immobilien in Innenstädten formulieren wir eine Leitidee und eine Positionierung für das Galeria-Objekt.
Die Objekt-Zukunft in einem Satz: Die Immobilie wird zur urbanen Oase für Kreativität, Unternehmertum und Freizeit – lebendig, innovativ, authentisch.
Nutzungskonzept: Multifunktional, niedrigschwellig, wirtschaftlich
Die von uns entworfenen Nutzungsszenarien für die Galeria-Immobilie in Reutlingen bewegen sich zwischen Bedürfnissen und Trends, Leitidee und Positionierung sowie den baulichen Gegebenheiten vor Ort. Schritt für Schritt nähern wir uns verschiedenen Nutzungsvarianten an, die unsere Leitidee sicht- und fühlbar umsetzen. Ein komplexer Prozess – für die Zukunft von mehr als 13.000 Quadratmetern Reutlingen.
Besonders wichtig ist für uns als Team, dass das von uns entwickelte Nutzungskonzept für die Galeria-Immobilie wirtschaftlich tragfähig ist. Deshalb gehört für uns zu einem durchdachten Immobilienkonzept auch eine Kalkulation, welche die langfristige Wirtschaftlichkeit berechnet. Visionäre Ideen sind das eine. Um Immobilien nachhaltig zu beleben, müssen allerdings auch Mieteinnahmen und Finanzierung stimmen.
Das Ergebnis: Zukunft Galeria Reutlingen
Ein Nutzungskonzept, das wirklich die lokalen Bedürfnisse und Wünsche beachtet, und diese im Rahmen von übergeordneten Trends und konkreten Gegebenheiten erfüllt. Das war das besondere Ziel des Projekts. Der Immobilieneigentümer hätte dieses „Einfühlen und Einbetten“ höchstens auf nationaler Ebene leisten können, doch das reicht unserer Überzeugung nach nicht (mehr), um neue Immobilienkonzepte in Innenstädten zukunftsweisend und erfolgreich zu positionieren.
Stattdessen folgt die Nachnutzung der Galeria-Immobilien in Reutlingen klaren Leitlinien: vorausschauendes Handeln, lokale und regionale Investoren, Partizipation und Beteiligung. Ab Ende 2024 kann aus dem Konzept für Galeria Reutlingen Zukunft werden. Es bleibt spannend.
Immobilie mit langer Kaufhaustradition: Von Horten bis Galeria (Schließung Anfang 2024)
